Simulador de hipoteca: cuota mensual, precio del inmueble y TIN

Cómo usar este simulador de hipoteca

1. Selecciona el tipo de hipoteca

   Marca fija, variable o mixta para contextualizar la oferta que estás comparando; el número de la cuota usa el TIN que escribes en todos los casos, con avisos distintos según el tipo.

2. Ajusta precio, importe y plazo

   Desliza el precio del inmueble y el importe de la hipoteca (la cifra que ves encima del control). El plazo solo admite 25, 30, 35 o 40 años, como en muchas simulaciones comerciales.

3. Introduce el TIN y lee la cuota

   El porcentaje de TIN anual alimenta la fórmula de cuota francesa. Revisa intereses totales y total devuelto como referencia; no incluye impuestos de compra ni gastos de formalización.

Cómo se calcula (resumen)

Con el capital prestado, el TIN nominal anual y el plazo en años obtenemos la cuota mensual de un préstamo a interés compuesto con pagos constantes (sistema francés). El porcentaje financiado divide el importe de la hipoteca entre el precio del inmueble; la entrada estimada es la diferencia entre ambos.

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una vivienda?

Además del préstamo, la compra suele exigir fondos propios para la parte del precio que el banco no financia, más impuestos (ITP en segunda mano o IVA en obra nueva) y gastos de formalización. Este simulador no suma esas partidas: solo modela la cuota del capital prestado.

En segunda mano, el ITP depende de la comunidad autónoma y del inmueble. En obra nueva suele aplicarse IVA en el supuesto general, con tipos reducidos en vivienda protegida y otros casos.

Para vivienda habitual, muchos bancos financian en torno al 80% del menor entre precio de compra y tasación, pero cada operación es distinta. El porcentaje que aportas en efectivo condiciona el precio al que puedes aspirar aunque la cuota del préstamo fuera asumible con otros supuestos.

¿Qué influye en la hipoteca que me concederán?

Las entidades miran más allá de los números de un simulador. Algunos factores habituales:

• Esfuerzo o tasa de endeudamiento: la suma de cuotas mensuales (incluida la nueva hipoteca) se compara con los ingresos netos; como referencia de planificación se usa a menudo en torno al 35%.
• Estabilidad y tipo de ingresos: nómina, autónomos con historia reciente, alquileres que computan al 50% o 100% según el banco.
• Financiación y uso: primera vivienda, segunda residencia o inversión cambian el porcentaje máximo sobre precio o tasación.
• Edad y plazo: el banco puede acortar el plazo para que el préstamo termine antes de una edad límite, lo que sube la cuota y baja el capital máximo.
• Historial crediticio y ahorro acreditado: mejoran la probabilidad de aprobación y pueden mejorar condiciones.

ITP orientativo por comunidad autónoma (segunda mano)

Referencia al planificar compra de segunda mano: cada comunidad aplica tipos orientativos; en la práctica pueden existir bonificaciones y supuestos especiales.

No aparecen Ceuta, Melilla ni todos los supuestos especiales. La vivienda protegida y otros casos pueden tener tipos distintos.

Antes de firmar la hipoteca

Algunos pasos prácticos ayudan a comparar y negociar:

• Compara varias ofertas: tipo nominal, TAE si la facilitan el banco, comisiones, amortización anticipada y seguros vinculados.
• Prueba un escenario con tipo más alto o ingresos más bajos, sobre todo si valoras tipo variable o mixto.
• Revisa quién asume tasación, notaría y registro; puede variar según producto y entidad.
• Mantén colchón de ahorro más allá de entrada e impuestos: la mudanza y el equipamiento también cuentan.

Aviso importante

Monwey ofrece esta calculadora con fines educativos. Los bancos aplican tasas, comisiones, tasaciones y pruebas de esfuerzo distintas; el ITP varía según comunidad autónoma y supuestos; el IVA y el AJD pueden cambiar. No es asesoramiento hipotecario ni fiscal. Consulta con tu banco o asesor antes de decidir.

Preguntas frecuentes